Sunday, February 1, 2009

TIPS MEMBELI RUMAH

Dalam membeli rumah ada beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan, seperti yang diuraikan berikut ini.

  • FAKTOR LOKASI

    Faktor lokasi merupakan faktor prioritas yang harus dipertimbangkan.mudah dijangkau sarana trasnportasi, dekat tempat kerja, sekolah, pasar, rumah sakit dsb dengan kata lain lokasi rumah harus strategis, tidak terpencil dari mana-mana dan mudah ke mana-mana. Dan yang tidak kalah penting pembeli rumah harus bisa beradaptasi dengan lingkungan dan warga lokasi tersebut. Selain itu yang tidak kalah pentingnya adalah keamaan lingkungan.

  • FAKTOR BANGUNAN

    Faktor bangunan menyangkut luas tanah dan bangunan, yang meliputi bahan bangunan, umur, desain dan tata letak ruang. Perlu jugamempertimbangkan fondasi, struktur bangunan, atap, dinding, jendela, lantai, langit-langit, instalasi listrik, telepon, AC, air, dan sebagainya. Semakin baik dan lengkap suatu bangunan sesuai dengan keinginan dan kebutuhan pembeli maka akan menghemat biaya merenovasi atau pun membongkar bangunan.

  • FAKTOR HARGA

    Umumnya harga sebuah rumah ditentukan oleh pemiliknya, namun apabila harga dinilai terlalu mahal dapat segera dilakukan negosiasi. Apabila perlu, mintalah jasa dari agen atau penilai yang netral.

  • FAKTOR PROSPEK

    Prospek rumah yang baik apabila berada pada wilayah yang akan berkembang sesuai dengan perencanaan tata kotanya.Hindari membeli rumah pada lokasi yang bakal terjadi penggusuran, pada lahan yang bersengketa, rawan longsor atau banjir mau pun rawan kejahatan dan tawuran. Semua itu akan menyebabkan investasi rumah akan jatuh atau tidak prospek.

  • FAKTOR KELENGKAPAN DOKUMEN

    Factor kelengkapan dokumen rumah berupa akta jual beli (AJB) yang terang dan jelas, surat-surat kepemilikan hak atas tanah (sertifikat tanah) dan izin bangunan (IMB) harus dimiliki ketika membeli rumah, SPPT pajak terakhir.


MENGKREDIT RUMAH

PERSYARATAN KPR

  • WNI
  • Usia 21 s/d 61 tahun saat akad kredit berakhir
  • Berpenghasilan tetap
  • Telah bekerja sekurangnya 2 tahun
  • Bersedia membuka rekening di bank yang bersangkutan

Dokumen-dokumen yang harus disiapkan:

  • KTP yang masih berlaku
  • Kartu keluarga
  • Surat nikah/ cerai
  • NPWP
  • Surat keteranganperusahaan bila calon nasabah seorang karyawan, atau akte pendirian perusahaan dan perubahannya, SIUP/TDP dan neraca Rugi/Laba bila calon nasabah pengusaha
  • Kwitansi pembayaran uang muka rumah
  • Sertifikat jaminan
  • IMB dan denah bangunan
  • Rekening tabungan 3 bulan terakhir

Biaya-biaya awal yang harus dikeluarkan:

  • Uang muka (minimal 20%
  • Biaya pengurusan:
    • Notaries:
      • PK (perjanjian kredit)
      • APHT (Akta Pemasangan Hak Tanggungan)
    • Asuransi Jiwa
    • Asuransi kebakaran
    • Provisi
    • Administrasi
    • Appraisal


TIPS MEMILIH BANK

  • Tingkat suku bunga
  • Pilihlah bank yang menawarkan tingkat suku bunga paling rendah, dan tanyakan pula apakah bunga tersebut hanya untuk tahun pertama saja, berubah setiap tahun atau tetap sampai akhir tahun pinjaman KPR.
  • Perubahan suku bunga
  • Dalam perjanjian kredit perlu diperhatikan perihal yang menyebutkan tentang penyesuaian tingkat suku bunga. Akan sangat menguntungkan bagi debitur KPR jika ada Bank yang memberikan tingkat suku bunga tidak akan berubah (flat/fixed) sampai KPR lunas.Tetapi biasanya untuk pola flat
    pihak bank akan menawarkan tingkat suku bunga yang relative tinggi. Pada umumnya bank-bank menggunakan pola bunga efektif.
  • Biaya pengurusan
  • Tanyakan berapa biaya pengurusan, pilihlah yang teringan.
  • Masalah Denda
  • Tanyakan secara jelas mengenai denda (penalit) bila ingin melunasi angsuran sebelum masa pinjaman berakhir, dan bila ingin mengubah tenggang waktu pinjaman , misalnya dari tenggang waktu pinjaman 15 tahun menjadi 8 atau 10 tahun, apakah akan kena denda atau tidak.
  • Laporan Rekening
  • Mintalah laporan rekening secara berkala.

Suku Bunga Flat (Flat Interest Rate)

Perhitungan suku bunga flat relative sederhana. Jumlah utang dikalikan suku bunga, lalu dikalikan lagi dengan masa pinjaman, lantas dibagi dengan masa cicilan. Misalnya pokok pinjaman Rp 100 juta dengan suku bunga 10% per tahun untuk jangka waktu 3 tahun, maka besarnya angsuran adalah= Rp 100.000.000 x 130% dibagi 36 bulan= Rp 3.611.111/bulan. Sistem flat juga sangat mudah dihitung total biaya bunganya. Untuk kasus di atas, total bunganya adalah: 10% x 3 tahun x Rp 100.000 = Rp 30.000.000.

Angsuran bersifat tetap dari bulan ke bulan, dan bunga dihitung dari besarnya pokok pinjaman. Sistem ini terasa merugikan nasabah, karena biaya bunga dihitung dari besarnya pokok pinjaman. Leasing kendaraan bermotor banyak yang menggunakan sistem suku bunga flat.

Suku Bunga Efektif

Suku bunga efektif merupakan kebalikan dari sistem suku bunga flat. Biaya bunga dihitung berdasarkan sisa pokok pinjaman. Jadi, komposisi antara pokok pinjaman dan biaya bunga akan berbeda dari bulan ke bulan. Biasanya, pada tahun-tahun awal, biaya bunga jauh lebih tinggi dari pokok pinjaman. Tapi mendekati jatuh tempo pelunasan, porsi biaya bunga akan mengecil dan cicilan pokoknya semakin membesar. Sistem ini sangat cocok bagi anda yang tidak memiliki rencana untuk melunasi pinjaman sebelum waktunya.

Suku Bunga Mengambang (Floating Interst Rate)

Disebut suku bunga mengambang karena didasarkan pada suku bunga di pasar uang domestik maupun internasional. Bank-bank di Indonesia banyak menggunakan suku bunga SBI (Sertifikat Bank Indonesia) sebagai patokan suku bunga mengambang. Bagi Bank, suku bunga mengambang cenderung mengamankan resiko mereka. Spread atau selisih antara cost of money dan suku bunga kredit dapat "diamankan" pada kisaran yang mereka kehendaki.

Bagi nasabah, suku bunga mengambang memerlukan kecermatan dalam mengamati perkembangan. Ada bunga-bunga tertentu yang ogah menurunkan suku bunga kreditnya, walau pun suku bunga SBI terus menurun. Ini bertentangan dengan prinsip suku bunga mengambang itu sendiri.

Suku Bunga Tetap (Fixed Rate)

Suku bunga fixed berarti suku bunga dipatok pada tingkat tertentu selama masa kredit. Perhitungan besarnya bunga yang harus dibayarkan selalu dengan pokok utang. Otomatis, sejalan dengan makin menurunnya pokok hutang, makin menurun pula pembayaran bunganya.

Bagaimana Bank Menilai Kemampuan Nasabah?

Untuk kredit komersil, bank akan menggunakan kriteria 5 C unutk menilai calon nasabah. Unsur-unsur dari 5 C adalah: Character, Capital, Collateral, Capacity, Condition. Jika kita ingin permohonan kredit kita disetujui, kita harus paham cara berpikir orang bank.

Character adalah watak atau kepribadian dari calon debitur.

Capital
adalah besarnya ekuitas anda dalam properti yang akan dibiayai. Uang muka 20% mencerminkan besarnya kapital. Jadi, komposisinya 20% dibiayai sendiri, dan 80% dibiayai bank. Semakin besar uang muka akan semakin baik bagi bank.

Collateral adalah jaminan berupa aset yang dibiayai.Semakin bagus lokasinya, semakin tinggi kualitas bangunannya akan semakin bernilai di mata pihak bank. Namun, kendati nilai anggunan tinggi tetapi jika legal-formalnyatak lengkap, tentu tak ada nilainya bagi bank. Collateral yang bagus akan mempercepat kenaikan harga, sehingga resiko bank makin mengecil.

Antara capital dan collateral saling melengkapi. Mungkin saja anda hanya menyediakan capital 10% dalam bentuk uang muka (DP). Tapi kalau nilai collateral-nya bagus, terletak di lokasi bagus dan bebas banjir, maka kemungkinan bank akan bersedia mengucurkan dana 90%.

Capacity adalah kemampuan debitur dalam membayar angsuran pokok dan bunganya. Ini tercermin dari catatan keuangannya, terutama melalui bank. Faktor yang terkait dengan capacity adalah penghasilan. Beban angsuran yang ideal adalah 30% dari total penghasilan, bisa dari joint income antara suami-istri. Kalau ada angsuran lain, bebanya akan diperhitungkan sehingga totalnya tidak melebihi 40% dari total penghasilan.

Condition adalah kondisi makroekonomi. Jika suku bunga cenderung menurun dan stabil, bank akan mempermudah pemberian kreditnya.


SUMBER:

Santosa Budi, 2008, Profit berlipat dengan Investasi Tanah dan Rumah, Elex Media komputindo, Jakarta

Tanuwidjaja William, 2008, Beli Apartemen Pakai Duit Orang Lain, MedPress, Yogyakarta

No comments:

Post a Comment

Post a Comment